Por se tratar de imposto municipal, cada cidade tem competência para definir suas alterações por meio do legislativo.

A previsão legal do ITBI está disposta na Constituição Federal no artigo 156, inciso II.

 Art. 156. Compete aos Municípios instituir impostos sobre:

[…]

II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;

[…]

A tributação recai tanto na compra de imóveis já construídos, como também na aquisição de imóveis na planta, sendo que nesta modalidade a aplicação do ITBI ocorre somente após a entrega do imóvel.

Caso não seja recolhido o devido tributo, é impossível concretizar a transmissão da propriedade do bem imóvel para seu novo dono, impossibilitando a liberação da documentação.

Porém, se a transmissão derivar de herança ou doação, o tributo a ser recolhido é o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), que é de competência estadual.

A base de cálculo do ITBI é definida no art. 38 do Código Tributário Nacional (CTN), ordenando a aplicação do ITBI de acordo com o valor de mercado do bem ou direito a ser transferido. O valor de mercado do bem também é chamado de valor venal do imóvel.

Assim, diversos fatores como metragem, localização, tipo de imóvel (casa ou apartamento), e outros, influenciam no valor, sendo que a alíquota deste tributo pode variar de acordo com o município sede do bem, que fica em torno de 2 a 5% do valor venal da propriedade.

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Outro ponto que interfere diretamente na alíquota é a forma de pagamento escolhida pelo contribuinte.

Há também a diferenciação da tributação de imóveis populares ou que são vinculados a programas governamentais de subsídio para aquisição de moradia, essas podem possuir desconto no ITBI.

O cálculo do valor devido a título de ITBI em diversos locais pode ser realizado no site do próprio município que disponibiliza calculadora dedicada a este tributo.

Vale ressaltar que o pagamento do ITBI ocorre de maneira unitária, não podendo ser cobrado o mesmo tributo mais de uma vez e este imposto é pago tão somente no ato da transferência do bem.

Em recente decisão, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) através da 1ª Seção, julgou o Tema nº 1.113, por meio do REsp 1.937.821/SP representativo de controvérsia e decidiu, por unanimidade, que

“a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

1. b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
2. c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”

Os ministros entenderam que a base de cálculo do ITBI tem que ser definida partindo do valor da transação que foi declarada pelo contribuinte.

No caso do fisco não concordar com a informação prestada, o mesmo poderá questionar através de procedimento administrativo, e dessa forma arbitrar um novo valor, sendo regido este procedimento pelo art. 148 do Código Tributário Nacional (CTN)

“Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.”

Por ter sido julgada a causa sob a égide de recurso repetitivo, este entendimento será aplicado em todos os tribunais brasileiros para casos semelhantes, trazendo assim segurança jurídica para o contribuinte.

Para estabelecer um paralelo e facilitar o entendimento do tema, ressalta-se que o ITBI é cobrado no ato da transmissão de bens imóveis ou direitos, enquanto o IPTU tem como fato gerador de tributação a mera propriedade de bem imóvel.

Tratando do caso concreto, julgado no REsp 1.937.821/SP, o município de São Paulo obteve parcial provimento ao seu pleito perante o Tribunal Superior, mais especificamente onde questionou a decisão do Tribunal de Justiça local, que aprovou o cálculo do ITBI considerando os valores para fim de IPTU. Do contrário, negaram o requerimento municipal para efetuar o lançamento do tributo a partir de valores de referência (definidos previamente).

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O caso foi relatado pelo ministro Gurgel de Faria que apresentou seu argumento, alegando que quando se trata de IPTU, o fisco realiza o lançamento do imposto de ofício, usando como base para tal feito uma “planta genérica” de valores, que já tenha sido aprovada pelo legislativo municipal, onde considera amplas características e objetivos, como os já mencionados localização e tamanho do imóvel a ser tributado.

Quando tratamos de ITBI, devemos lembrar que há um negócio jurídico em ocorrência, um acordo de vontades entre duas partes, sendo o valor definido após a valoração de diversas características do bem, como estado de conservação, interesses pessoais das partes, benfeitorias, localização, dentre outros fatores como a existência de dívidas e etc, que possa alterar o valor do negócio jurídico.

Neste diapasão, entende o relator que o valor acordado para a transação deve ser declarado pelo contribuinte ao fisco, não podendo ser lançado de ofício. O Ministro observou, ainda, que caso o fisco defina o valor de referência, o ônus probatório se inverte, cerceando o direito ao contraditório do contribuinte, in verbis:

“Presume-se que o valor de mercado daquele específico imóvel corresponde ao valor informado na declaração do contribuinte com base no princípio da boa-fé, sendo que essa presunção pode ser afastada pelo fisco mediante regular processo administrativo” Gurgel de Faria.

Com tal decisão do Superior Tribunal de Justiça, resta possível o ressarcimento da diferença entre o valor pago a título de tributo cobrado com base em cálculos que se tornaram irregulares após a decisão ministerial, dessa forma pessoas físicas e jurídicas que compraram casas, apartamentos ou pontos comerciais até cinco anos atrás poderão requerer a revisão dos valores pagos a título de ITBI, a fim de reaver os importes financeiros.

Em caso de dúvida, a Ferreira & Vuono conta com um time de especialistas em tributos para esclarecer esses assuntos.